Hauskaufberatung

Die größten Fehler beim Hauskauf und wie Sie sie vermeiden können

Fehler beim Hauskauf

Fehler beim Hauskauf können gravierende Folgen haben. Das Gute ist, dass sich diese Fehler relativ leicht vermeiden lassen:

 

1. Die Lage wird falsch eingeschätzt

Wenn die Lage nicht gut ist, dann muss der Preis entsprechend niedrig sein. Vorsicht beim Hauskauf ist geboten, wenn Sie kein Problem mit der Lage haben, aber so ziemlich alle anderen, die Sie dazu fragen.

Vielleicht sind Sie ein eher unkomplizierter Mensch. Strassenlärm und Problemviertel sind Ihnen relativ egal. Stellen Sie sich vor, dass sich Ihre Lebenssituation ändert und Sie möglicherweise die Immobilie wieder verkaufen wollen oder sogar müssen. Wenn sich dann die Marktlage verschlechtert hat, z.B. mit höheren Zinsen, dann haben Sie ein gravierendes Problem und müssen unter Umständen weit unter Ihrem Einkaufswert verkaufen.

Die Lage sollte so gut sein, dass, Sie die Immobilie jederzeit wieder ohne Verlust verkaufen können.

Verlassen Sie sich nicht auf Ihre eigene Einschätzung und fragen Sie Ihre Familie, Freunde und Verwandte. Zum Haus-Check gehört auch eine Einschätzung zur Lage.

2. Ihr Bedarf und die Immobilie passen nicht zusammen

Sie haben sich auf ein Angebot festgelegt, z.B. weil es ein Schnäppchen ist. Bei näherer Betrachtung stellt sich heraus, dass eine Menge Änderungen, Erweiterungen und Umbauten notwendig sind.

Zu groß, zu klein, viele Durchgangsräume und nicht die gewünschte Zahl von Zimmern, das Bad zu klein und an falscher Stelle oder das Wohnzimmer ist auf der falschen Seite.

Wenn von der angebotenen Immobilie kaum noch eine Innenwand stehen bleiben soll und die ursprüngliche Aufteilung der Wohnung nicht annähernd zu Ihren Bedürfnissen passt, dann ist Vorsicht beim Hauskauf angebracht.

Gebrauchte Immobilien haben nicht den Standard wie Neubauten. Wenn daran massiv geändert wird, investieren Sie schnell soviel Geld wie in einen Neubau, müssen sich jedoch immer noch mit Dingen wie schlechtem Schallschutz arrangieren.

Laien können oft die baulichen Zusammenhänge nicht erkennen. Sie wollen zum Beispiel nur eine Wand versetzen, die Bodenbeläge erneuern und denken dabei über eine Fußbodenheizung nach. Klingt erstmal nicht so aufwendig.  Bei einem Reihenhaus aus den 1960er Jahren kann dies im Einzelfall zu einer Komplettsanierung führen. Der alte bröselige Estrich muss raus, ein neuer Bodenaufbau ist nicht mehr 5cm sondern mindestens 10 bis 14 cm hoch. Dadurch sind alle Türen zu niedrig, die Stufen der Treppen passen nicht mehr und die Brüstungshöhen der Fenster erfüllt nicht mehr die Mindesthöhe. Schnell übersteigen dann die Kosten für die flankierenden Maßnahmen Ihr Budget.

Jeder Einzelfall muss deshalb individuell analysiert und kalkuliert werden.

 

3. Die Immobilie passt nicht zu Ihrem Budget

Über die aktuellen Immobilienpreise im Zusammenhang mit den historisch niedrigen Zinsen wird viel geschrieben. Fakt ist, dass durch die niedrigen Zinsen eine deutlich höhere Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entstanden ist, was die Preise nach oben gezogen hat. In den Großstädten Köln,  Düsseldorf und Bonn wechseln z.B. Reihenhäuser aus der Nachkriegszeit den Eigentümer für zum Teil über 700.000 €, obwohl die Lage nur schwach bis mittelmäßig ist und es wahre Bruchbuden sind. Vor 10 Jahren lag der Preis vielleicht noch bei 250.000 €.

Wie soll man umgehen mit der Situation?

Aus meiner Sicht ist es gar nicht entscheidend, ob man die aktuellen Preise für völlig überteuert bewertet oder nicht. Wichtig ist, dass Sie Ihre monatlichen Kosten nach Kauf und Baumaßnahmen durchrechnen. Neben dem Kaufpreis müssen Sie die Grunderwerbssteuer, den Notar und ggf. den Makler bezahlen. Bei Umbauten benötigen Sie neben den Handwerkern je nach Anforderungen noch Planer wie z.B.  Architekt, Statiker, Bauphysiker, Sachverständiger für Brandschutz, Bodengutachter und damit weitere Kosten für die Honorare.

Ihre monatlichen Kosten als Eigentümer:

  • Zinsen und Tilgungsrate (Ihre „Kaltmiete“)
  • Rücklage für Instandhaltungen
  • Hausgeld mit allen Nebenkosten
  • Grundsteuer
  • Versicherungen
  • Heizkosten
  • Strom

Was ist Ihr monatliches Budget für die „Warmmiete“? Wieviel ist das pro Quadratmeter Fläche? Wären Sie auch bereit, diesen Betrag an Miete zu zahlen – wenn Sie die Tilgung herausrechnen?

Ändern sich Ihre Mobilitätskosten, weil Sie z.B. aufs Land ziehen wollen und der Weg zur Arbeit sich deutlich verlängert?

Ideal ist es, wenn Sie noch etwas Luft zu Ihrem monatlichen Budget haben.

 

4. Risiken des aktuell niedrigen Zinsniveaus werden ignoriert

Die Bauzinsen befinden sich seit Monaten auf historisch niedrigem Niveau. Was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen und am Ende der Zinsbindung wieder bei z. B. 4% liegen?  Die Preise würden dann recht sicher bei einem Überangebot an Verkäufen wieder fallen.

Nun, hier gibt es kein Patentrezept. Wie risikofreudig sind Sie bei einer großen Investition?

Gehen Sie ein solches Szenario mal durch: Um wieviel steigen dann die monatlichen Ausgaben?

Wieviel verdienen Sie in 10 oder 15 Jahren und in welcher Lebenssituation werden Sie sein? Ist das zu schaffen oder unrealistisch? Wie sieht Ihr Plan B aus? Ab welchem Zinsniveau müssten Sie verkaufen? Was hätte das für finanzielle Folgen?

Eine Möglichkeit ist eine maximale Zinsbindung von z. B. 15 Jahren zu verhandeln und dann in diesem Zeitraum komplett zu tilgen. Wer dies finanziell stemmen kann, hat natürlich die Risiken des Marktes im Griff.

 

5. Unter Druck wird eine überhastete Entscheidung getroffen

In der aktuellen Marktlage ist Geschwindigkeit beim Hauskauf ein nicht zu unterschätzender Faktor. Ich höre immer wieder von Kunden, dass Angebote nur wenige Tage online sind und manchmal innerhalb von einem Tag reserviert oder sogar verkauft sind. Es gibt Käufer, die direkt Cash bezahlen.

Nicht selten bekommen Sie nur einen Besichtigungstermin. Die anderen Interessenten sind auch gut vorbereitet.

Es ist also wichtig, dass Sie zum Besichtigungstermin Ihre Fragen und Vorstellungen parat haben und dass Sie zum Beispiel mich als Fachmann mitnehmen.

Mit meiner Analyse und den voraussichtlichen Baukosten können Sie dann Ihre monatlichen Kosten ausrechnen und relativ zügig entscheiden, ob Sie zugreifen wollen. Wenn ich beim Besichtigungstermin Mängel oder Schäden entdeckt habe, sind Sie gut informiert. Sie haben dann starke Argumente, um den Kaufpreis zu verhandeln.

Im Idealfall können Sie die Immobilie dann mit einer kleinen Anzahlung reservieren lassen, damit Ihre Bank Zeit hat, ein Angebot zu kalkulieren.

6. Gesetzliche Vorgaben werden unterschätzt

Immer wieder erlebe ich beim Hauskauf, dass Kunden überrascht sind, wenn ich darauf hinweise, dass z.B. die Bestandsimmobilie nicht den baurechtlichen Bestimmungen entspricht.

Der Ausbau eines Dachgeschosses z. B. kann ein ganzes Bündel von Maßnahmen nach sich ziehen, von denen Sie als späterer Eigentümer gar nichts haben. Treppenräume verlieren Ihren Bestandsschutz, die Türen der Wohnungen darunter müssen ggf. brandschutztechnisch ertüchtigt werden, ein Rauchabzug wird notwendig, die Tür zum Keller muss ausgetauscht werden. Die Brandwände zum Nachbarn müssen erhöht werden. Die Nachbarn müssen zustimmen. Aber Sie müssen die Maßnahmen bezahlen.

Außerdem ist von zentraler Bedeutung, ob Ihre zukünftigen Miteigentümer Ihrem Dachgeschossausbau laut Teilungserklärung erst zustimmen müssen. Dürfen Sie neue Leitungen verlegen, usw. …

Nicht alle der Berufsgruppen, die sich zum Besichtigungstermin anbieten, haben die Qualifikation, hier kompetent und schnell Auskunft zu geben.

 

7. Verträge werden vor dem Hauskauf nicht geprüft

Da hört man die verrücktesten Sachen, die bei der Kaufabwicklung passieren können.

Ich bin kein Jurist, insofern fasse ich mich hier kurz:

Gehen Sie zum Notar Ihres Vertrauens der Ihre Interessen vertritt und der gewillt ist, alle Ihre Fragen zu beantworten. Sollte dies der Verkäufer partout nicht wollen, so ist Vorsicht angebracht. Ich rate dann dazu, den Vertragstext vor Unterzeichnung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen. Das kostet einige Hundert Euro, aber die sind dann sehr gut investiert.

Wenn Sie fragen haben, kontaktieren Sie mich einfach über die Kommentarfunktion oder rufen Sie mich einfach an.

 

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