Wann sollte ich eine Hauskaufberatung in Anspruch nehmen?

Optimal: Direkt nach der Besichtigung, spätestens vor der Kaufentscheidung. So haben Sie noch Zeit zur Nachverhandlung oder zum Rückzug. Eine Beratung nach dem Notartermin bringt wenig — dann ist die Entscheidung faktisch gefallen.

Wie lange dauert eine Hauskaufberatung?

Die Vor-Ort-Beratung dauert etwa 2-3 Stunden. Danach folgt eine schriftliche Einschätzung mit konkreten Empfehlungen. Die gesamte Bearbeitung dauert etwa 1-2 Wochen.

Kostet eine Hauskaufberatung extra, oder ist sie im Makler-Honorar enthalten?

Hauskaufberatung ist eine unabhängige Leistung und wird nicht vom Makler-Honorar bezahlt. Sie buchen und bezahlen sie direkt mit dem Architekten. So bleibt die Unabhängigkeit der Einschätzung gewährleistet.

Welche Garantie habe ich auf die Aussagen des Architekten?

Eine Hauskaufberatung ist eine professionelle Einschätzung auf Basis der sichtbaren Bausubstanz — keine Garantie wie ein Gutachten. Der Bericht schützt Sie durch dokumentierte Einschätzungen vor unbedachten Kaufentscheidungen. Für vollständige Rechtssicherheit empfiehlt sich ein Baugutachten (kostet mehr, dauert länger).

Kann ich die Hauskaufberatung von der Steuer absetzen?

Ja — die Kosten für eine Hauskaufberatung vor dem Kauf können als Kaufnebenkosten in die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer eingehen. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater für die konkrete Abrechnung.

Die 5 wichtigsten Themen beim Immobilienkauf 2026

Wer 2026 eine Immobilie kauft, muss mehr beachten als nur Preis und Lage. Energetische Vorgaben, Sanierungskosten und veränderte Nachfrage prägen den Markt. Hier die fünf entscheidenden Punkte.

GEG 2026 — das Heizungsgesetz kommt zurück

Die nächste Anpassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) steht bevor. Treiber ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) mit klaren Vorgaben zur CO₂-Reduktion im Gebäudebestand. Wie Deutschland diese Vorgaben umsetzt, ist politisch noch offen — nach den Debatten 2024 ist klar: Das wird konfliktreich. Und die aktuellen Kompromisse werden nicht lange gelten.

Was das für dich bedeutet:

Beobachte die Entwicklungen, aber warte nicht auf „endgültige Klarheit“ (die kommt nie)
Plane finanzielle Puffer ein (Heizungstausch, Dämmung können Pflicht werden)
Kauf keine Immobilie die sich nicht sanieren lässt

Sanierungsfähigkeit entscheidet — nicht der aktuelle Energiestandard

Falsche Frage: „Welche Heizung hat das Haus?“

Richtige Frage: „Kann ich das Haus überhaupt sanieren?“

Entscheidend ist die Gebäudehülle — nicht die Heizung. Dämmung, Fenster, Luftdichtheit und Konstruktion bestimmen ob moderne Heizsysteme (Wärmepumpe) überhaupt sinnvoll sind.
Beispiel Altbau:

Dicke Außenwände (vor 1945): Gute Dämmung bereits vorhanden, Wärmepumpe oft machbar
Dünne Betonwände (50er-70er): Schlechte Dämmung, Wärmepumpe nur mit Außendämmung (50.000-80.000 €)
Denkmalschutz: Außendämmung verboten → Wärmepumpe oft unwirtschaftlich
Einbau Fußbodenheizung möglich? Für moderne Heizsysteme ist eine niedrige Vorlauftemperatur entscheidend für die wirtschaftliche Effizienz.

Was tun: Vor dem Kauf prüfen: Ist energetische Sanierung technisch machbar und wirtschaftlich sinnvoll? Wenn nein: Finger weg.

Finger weg von Baustellenimmobilien und abgelegenen Lagen

2026 ist kein gutes Jahr für Experimente. Baustellenimmobilien (massive Sanierung nötig) werden schnell zur Kostenfalle:

Bau- und Sanierungskosten steigen weiter
Handwerker sind knapp (Wartezeiten 6-12 Monate)
Banken finanzieren Sanierungen zurückhaltender
Abgelegene Lagen verstärken das Risiko:
Geringe Nachfrage = schwer wiederverkäuflich
Weniger Handwerkerbetriebe = längere Wartezeiten, höhere Kosten
Alternde Gesellschaft = Nachfrage konzentriert sich auf gut angebundene Orte

Fazit: Kauf lieber eine fertige Immobilie in guter Lage als eine Baustelle im Nirgendwo.

Kostendruck treibt ins Umland — aber nicht ins Dorf

Hohe Mieten und teure Kaufpreise in den Städten verschieben Nachfrage ins Umland. Viele Haushalte bleiben in günstigen Miet-Altverträgen (Wechsel blockiert). Kommt es zu Lebensveränderungen (Job, Familie, Trennung), entsteht akuter Handlungsdruck: Teure neue Miete oder doch kaufen?
Das Umland wird attraktiver — aber nur wenn:

Verkehrsanbindung stimmt (ÖPNV, Autobahn <15 Min)
Infrastruktur vorhanden ist (Ärzte, Kitas, Supermärkte)
Mobiles Arbeiten möglich ist (Homeoffice als Standard)

Abgelegene Dörfer dagegen werden abgehängt: Keine Anbindung, keine Infrastruktur, keine Nachfrage.
Neue Definition von „Lage“: Nicht mehr „Innenstadtnähe“, sondern „gut angebunden + funktioniert auch ohne Auto“.

Kleiner denken — flexible Grundrisse statt maximaler Wohnfläche

2026 geht es nicht mehr um „möglichst viele Quadratmeter“, sondern um Nutzbarkeit und Anpassungsfähigkeit.
Warum?

Steigende Energie-, Bau- und Finanzierungskosten
Lebensläufe ändern sich: Homeoffice, Familienzuwachs, Pflege, Trennung
Gefragt sind Immobilien die sich anpassen lassen:
Homeoffice-Zimmer (abtrennbar, ruhig)
Einliegerwohnung-Potenzial (zusätzliches Einkommen oder Pflege)
Flexible Grundrisse mit nutzungsneutralen Räumen
Kleiner, aber klüger kaufen:
120 m² gut nutzbar > 180 m² mit Durchgangsräumen
Einliegerwohnung abtrennbar
Dachgeschoss al sRaumreserve
Zentrale Lage und klein besser als abgelegen und groß

Vorteil: Weniger laufende Kosten (Energie, Instandhaltung), mehr Flexibilität, leichter wiederverkäuflich.

Zusammenfassung:

Zukunftsfähig sind 2026 Immobilien die:
energetisch sanierbar sind (Gebäudehülle!)
In gut angebundenen Lagen liegen (Umland ja, Dorf nein)
Flexibel nutzbar sind (Homeoffice, Einliegerwohnung, Raumreserven)
nur leicht sanierungsbedürftig sind (keine Baustellen)

Du willst vor dem Kauf sicher sein?

Ich prüfe als Architekt die Bausubstanz, kalkuliere Sanierungskosten und prüfe Machbarkeit von Umbauten — damit du weißt ob der Kauf sich lohnt und dein Budget reicht.
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