Ablauf der Hauskaufberatung — 4 Phasen bis zur Kaufentscheidung

Phase 1 — Prüfen der Verkaufsunterlagen

Vor der Vor-Ort-Besichtigung werden die Unterlagen systematisch geprüft. Der Grundbuchauszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Lasten oder Dienstbarkeiten das Grundstück belasten. Die Flächenberechnungen müssen überprüft werden — häufig stimmen die angegebenen Quadratmeter nicht mit der Realität überein. Baulasten und Grunddienstbarkeiten können das Objekt erheblich beeinträchtigen oder eine geplante Nutzung unmöglich machen.
Weiterhin wird geprüft, ob alle notwendigen Anschlüsse vorhanden sind — Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Die Baugenehmigungen und die Historie des Objekts werden analysiert. Wurden Umbauten genehmigt? Der Energiepass wird mit der Realität abgeglichen. Abschließend wird geprüft, ob das Objekt in einem Gefährdungsgebiet für Starkregen und Hochwasser liegt. Diese Phase schafft Klarheit über grundlegende Parameter als Vorbereitung auf die Besichtigung.

Phase 2 — Ausführliche Besichtigung vor Ort

Die Besichtigung dauert etwa eine Stunde und ist der Kern der Beratung. Es wird systematisch vorgegangen: Zunächst werden Baumängel erfasst — Risse, fehlende Fugen, mangelhafte Ausführung. Parallel wird geprüft, ob das Bauordnungsrecht eingehalten wurde, etwa durch nicht genehmigte Veränderungen (Schwarzbauten).
Ein wichtiger Fokus liegt auf Feuchte, Schimmel und Schadstoffe. Hier helfen die Sinne und Messgeräte: Geruchsprobe, visuelle Kontrolle sowie nach Erfordernis eine Feuchtemessung. Dabei werden in der Regel die Ursachen für Mängel und Beeinträchtigungen ermittelt.
Die Raumaufteilung und Grundrisse zeigen auf, wie flexibel das Haus für zukünftige Bedürfnisse angepasst werden kann. Die Gebäudehülle wird untersucht — Außenwände, Fenster, Dach, Keller und der Wärmeschutz als Ganzes. Es folgt eine Betrachtung der Heizungsanlage, Sanitärinstallationen und Elektroanlage. Welche Basis ist vorhanden, um die Gebäudetechnik für den nächsten Lebenszyklus fit und effizient zu machen?

Phase 3 — Einschätzung und Besprechung der Ergebnisse

Nach der Besichtigung folgt eine Auswertung der wesentlichen Ergebnisse. Zentrale Frage: Passt das Objekt zu den Zielen und Bedürfnissen des Käufers? Pro und Contra werden klar gegenübergestellt: Was spricht für diese Immobilie, was dagegen?
Risiken und versteckte Probleme werden identifiziert — welche Mängel könnten teuer werden, welche lassen sich leicht beheben? Parallel werden Chancen und Potentiale erkannt: Wo liegt Wertsteigerungspotenzial durch Umbauten oder Sanierungen? Wie flexibel und anpassbar ist das Haus, falls sich Lebensumstände verändern? Abschließend wird die Zukunftsfähigkeit bewertet.

Phase 4 — Empfehlung

Die Hauskaufberatung endet mit einer klaren Empfehlung für die Kaufentscheidung. Eine Einschätzung der Verhandlungsposition mit strategischen Empfehlungen runden das Programm ab.
Ein schriftlicher Report ist optional als Zusatzleistung buchbar (nach Aufwand zum Stundensatz), wird jedoch in der Praxis sehr selten benötigt — die mündliche Beratung vor Ort ist meist ausreichend.