Wann sollte ich eine Hauskaufberatung in Anspruch nehmen?

Optimal: Direkt nach der Besichtigung, spätestens vor der Kaufentscheidung. So haben Sie noch Zeit zur Nachverhandlung oder zum Rückzug. Eine Beratung nach dem Notartermin bringt wenig — dann ist die Entscheidung faktisch gefallen.

Wie lange dauert eine Hauskaufberatung?

Die Vor-Ort-Beratung dauert etwa 2-3 Stunden. Danach folgt eine schriftliche Einschätzung mit konkreten Empfehlungen. Die gesamte Bearbeitung dauert etwa 1-2 Wochen.

Kostet eine Hauskaufberatung extra, oder ist sie im Makler-Honorar enthalten?

Hauskaufberatung ist eine unabhängige Leistung und wird nicht vom Makler-Honorar bezahlt. Sie buchen und bezahlen sie direkt mit dem Architekten. So bleibt die Unabhängigkeit der Einschätzung gewährleistet.

Welche Garantie habe ich auf die Aussagen des Architekten?

Eine Hauskaufberatung ist eine professionelle Einschätzung auf Basis der sichtbaren Bausubstanz — keine Garantie wie ein Gutachten. Der Bericht schützt Sie durch dokumentierte Einschätzungen vor unbedachten Kaufentscheidungen. Für vollständige Rechtssicherheit empfiehlt sich ein Baugutachten (kostet mehr, dauert länger).

Kann ich die Hauskaufberatung von der Steuer absetzen?

Ja — die Kosten für eine Hauskaufberatung vor dem Kauf können als Kaufnebenkosten in die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer eingehen. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater für die konkrete Abrechnung.

Aufteilungsplan oder Teilungsplan — was ist das und wofür brauche ich ihn?

Aufteilungsplan oder Teilungsplan — was ist das und wofür brauche ich ihn?
Ein Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) ist eine Bauzeichnung die zeigt, welche Teile einer Immobilie zum Sondereigentum (deine Wohnung) und welche zum Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Keller, Dach) gehören. Er ist Pflicht für die Eintragung ins Grundbuch und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Was muss im Aufteilungsplan stehen?

Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG §7) muss der Aufteilungsplan folgende Anforderungen erfüllen:

Grundriss-Anforderungen:

Maßstab 1:100 (Bauzeichnung)
Stimmt mit dem tatsächlich gebauten Gebäude überein (nicht nur mit der Baugenehmigung)
Raumgrößen in Quadratmeter
Raumbezeichnungen (Küche, Bad, Wohnzimmer, etc.)
Türen eingezeichnet
Nummer der Wohnung/Einheit

Zusätzliche Pläne je nach Objekt:

Kelleraufteilung (mit Nummern für Kellerräume im Sondereigentum)
Dachboden/Speicher
Garage/Stellplätze
Gewerbeeinheiten oder Büros
Lageplan mit Flurstücken
Ansichten und Schnitte (wenn nötig zur eindeutigen Zuordnung)

Eindeutige Zuordnung: Aus dem Plan muss klar hervorgehen: Was gehört zu welcher Wohnung (Sondereigentum) und was gehört allen (Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Fassade, Dach, Heizungskeller).

Warum sind Fehler im Aufteilungsplan so gefährlich?

Problem: Der Aufteilungsplan im Grundbuch ist rechtlich maßgeblich — nicht das was gebaut wurde.
Beispiel: Im Plan steht die Wand 30 cm links von der tatsächlich gebauten Wand. Ein Teileigentümer kann verlangen, dass die Wand abgerissen und „plangerecht“ neu gebaut wird — auch wenn sie seit 20 Jahren steht. Solche Fälle landen regelmäßig vor Gericht.

Häufige Fehler:

Gebäude wurde nicht exakt nach Baugenehmigung gebaut (Wände verschoben, Räume anders aufgeteilt)
Kellerräume oder Dachbereiche falsch zugeordnet
Miteigentumsanteile falsch berechnet (z.B. 125/1000 statt 130/1000)

Google mal „Aufteilungsplan falsch“ — du findest hunderte Streitfälle.

Wer erstellt Aufteilungspläne?

Aufteilungspläne sollten von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt werden — nicht vom Bauträger selbst oder einer Hausverwaltung ohne Fachkenntnis.
Leistungen bei der Erstellung:

Bestandsaufnahme vor Ort (maßliches Aufmessen des Gebäudes)
Abgleich mit Baugenehmigung (stimmt das Gebaute mit dem Genehmigten überein?)
Wohnflächenberechnung nach WoFlV (jede Einheit einzeln)
Berechnung Miteigentumsanteile (z.B. TE01 = 125/1000 Anteile am Gesamteigentum)
Erstellung von Schnitten (für Dachspeicher, Kelleraufteilung)
Zusammenstellung als Grundlage für die notarielle Teilungserklärung

Wann brauche ich einen Aufteilungsplan?

Bei Neubau mit mehreren Einheiten:

Mehrfamilienhaus aufteilen (jede Wohnung wird einzeln verkauft)
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (zwei Einheiten)
Gewerbe + Wohnung im selben Gebäude

Bei Altbau-Umbau:

Haus wird von einer auf mehrere Wohnungen umgebaut
Dachgeschoss wird ausgebaut und als separate Einheit verkauft

Ohne Aufteilungsplan:

Keine Eintragung ins Grundbuch möglich
Keine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Keine separate Veräußerung der Wohnungen