Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage dient dazu, vor dem Kauf oder vor einer Planung die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens abzuklären.

Wozu eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage ist vor allem dann sinnvoll, wenn Punkte geklärt werden müssen, bei denen die Bauaufsicht oder die zu beteiligende Behörden einen Ermessensspielraum haben.
Bauvoranfragen können auch vor dem Kauf einer Immobilie oder Grundstücks von einem Kaufinteressenten gestellt werden, um zu klären, ob das geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist.

Sinnvoll ist ein Vorbescheid beispielsweise bei Bauvorhaben außerhalb von Bebauungsplänen, wenn nach § 34 BauGB die Einfügung in die vorhandene Bebauung geprüft werden muss. Gebäudehöhen und Abmessungen werden dann mit der umgebenden Bebauung verglichen und bewertet.

Befreiungen von Bebauungsplänen oder der Baunutzungsverordnung

Auch innerhalb von Bebauungsplänen kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein, wenn zum Beispiel von Festlegungen des Bebauungsplanes abgewichen werden soll, ohne die Wesenszüge der Planung ausser Acht zu lassen. In solchen Fällen kann eine Befreiung von den Festlegungen des Bebauungsplans geprüft werden.
Nutzungsänderungen oder Überschreitungen von festgesetzten Vorgaben wie das Maß der baulichen Nutzung sind häufig Inhalt von Bauvoranfragen.

Abweichungen von der Bauordnung

Bauvoranfragen können auch abklären, ob von bestimmten Regelungen der Bauordnung abgewichen werden kann. Dies kann zum Beispiel Abstandflächen oder Vorgaben des Brandschutzes betreffen.
Grundvoraussetzung für die Genehmigungen für Abweichungen ist die Einhaltung der übergeordneten Schutzziele Leben, Gesundheit und natürliche Lebensgrundlagen. Ebenso müssen die nachbarschaftlichen Interessen und öffentliche Belange gewahrt bleiben.

Verfahren bei der Bauaufsicht

Der Antrag auf Vorbescheid ist in den Bauordnungen der Länder geregelt. In NRW in der Bauordnung NRW § 73. Ein Vorbescheid gilt in NRW für 2 Jahre und hat bindende Wirkung für die Bauaufsicht. Mit der Bauvoranfrage wird mindestens eine konkrete Frage gestellt, die mit ja oder nein beantwortet werden kann. Die Frage muss mit Bezug auf das konkrete Vorhaben gestellt werden.
“Darf das Gebäude xy aufgestockt werden” ist zum Beispiel unzulässig, weil die Frage zu ungenau wäre. Erst mit eingereichten Bauvorlagen wie Bauzeichnungen, eingetragenen Höhen und ggf. Berechnungen ist die Frage konkret genug.
Sobald eine Planung mit Bauzeichnungen ins Spiel kommt, ist ein Architekt oder anderer Bauvorlageberechtigte notwendig.
Abweichungen oder Befreiungen müssen im Sinne der übergeordneten Schutzziele und der öffentlichen wie nachbarlichen Belange begründet werden.

Dauer der Bearbeitung einer Bauvoranfrage

Es gibt leider keine Fristen, wie schnell eine Bauvoranfrage bearbeitet werden muss. Je nach Komplexität der Frage(n) und der Anzahl der Behörden oder Dienststellen, die beteiligt werden müssen, kann sich eine Bauvoranfrage über Monate und in besonderen Fällen sogar Jahre hinziehen.
Gerade bei kleineren Bauaufsichten und einfachen Fragestellungen sind aber auch Vorbescheide innerhalb weniger Tage möglich.

Beispiele für Bauvoranfragen

1. In einem Baubauungsplan sind bestimmte Gewerbe vorgeschrieben oder verboten. Der Bebauungsplan ist schon recht alt und spiegelt nicht mehr so ganz die Lebensrealitäten der Gegenwart und Ziele der Gemeinde oder Stadt wieder.
   Der Bebauungsplan sieht an einer bestimmten Stelle eine Tankstelle vor, obwohl dort gar kein Bedarf mehr bersteht.
   Hier kann zum Beispiel in einem Vorbescheid geklärt werden, ob eine bestimmte neue Nutzung als Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden kann.

1. Ein Wohnhaus soll aufgestockt werden. Das Dachgeschoss soll ausgebaut werden. Das Bauvorhaben liegt nicht innerhalb eines Bebauungsplans. Es soll geprüft werden, ob sich die neue Bebauung in die Umgebung einfügt und die Vorgaben des § 34 Baugesetzbuch BauGB erfüllt.

Nutzungsänderung

Bei einer wesentlichen Nutzungsänderung ist es sehr ratsam, vorab zu klären, ob eine neue Nutzung Genehmigungsfähig ist.
Auf dem Grundstück einer ehemaligen Autowaschanlage soll ein Hotel gebaut werden.
Ein ehemaliges Ladenlokal für Elektrogeräte soll in ein Restaurant umgebaut werden.

In einer innerstädtischen Blockrandbebauung wird beabsichtigt ein Wohngebäude mit einer Dachgeschosswohnung aufzustocken. Es soll geprüft werden, ob die Einfügung in die umgebende Bebauung nach § 34 BauGB gegeben ist.

Häufig werden Bauvoranfragen zu Abweichungen von Abstandsflächen gestellt. Die Abstandsregelungen der Bauordnungen sind zum Teil kompliziert und regeln leider nicht alle konkreten Fälle. Abstandsflächen von einigen Dachaufbauten, Gauben, Altane und Zwerggiebel sind zum Beispiel in vielen Fällen nicht eindeutig gesetzlich geregelt. Hier kann eine Bauvoranfrage Klarheit bringen.
Bei unregelmäßigen Grundstücken kann es zum Beispiel zu knappen Überschreitungen der Abstandsflächen kommen. Auch hier können Abweichungen erlaubt werden. Falls die Abstandsflächen auf Nachbars Grundstück zum liegen kommen, so ist dieser im Rahmen der Bauvoranfrage zu beteiligen. Die formelle Zustimmung des Nachbarn muss dann eingeholt werden.

Mehr zu Nutzungsänderung hier ->

Zusammenfassung

Eine Bauvoranfrage ist kein Selbstläufer. Sie verlangt Fingerspitzengefühl und Erfahrung. Gerade die Qualität von Begründungen von Abweichungen oder Befreiungen entscheidet oft über die Antwort der Bauaufsicht im Vorbescheid.

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