Ursachen für steigende Immobilienpreise in den Großstädten

Überblick

Wohnen in Städten und Großstädten ist in den letzten Jahren durch Immobilienpreise deutlich teuer geworden.
Die Immobilienpreise haben sich kräftig nach oben entwickelt. Die Mieten für Wohnungen und Häuser ziehen nach, Mietpreisbremsen versuchen politisch diese Entwicklung einzudämmen.
Wer demnächst umziehen will oder darüber nachdenkt Wohneigentum zu erwerben, fragt sich nach den Gründen für diese Entwicklungen.

Private und  gewerbliche Investoren engagieren sich im Wohnungsmarkt und versuchen Entwicklungen und Trends zu erkennen. Ihr Ziel sind günstige Objekte gewinnbringend zu vermieten, um langfristig eine gute Rendite erwirtschaften.

Was sind die Ursachen für die steigenden Kauf- und Mietpreise von Immobilien in Großstädten und Metropolenregionen?

Metropolen generieren doppelt so viele neue Stellen wie der Bundesdurchschnitt

In erfolgreichen Metropolen entstehen mehr Jobs als im übrigen Deutschland. Es ist eine positive Spirale, die sich immer weiter verstärkt. Der Anteil der Sozialversicherungsbeschäftigten als Gradmesser für Jobs hat sich in Köln von 2005 bis 2015 um 18% erhöht (Statistisches Jahrbuch der Stadt Köln, 2015). In Frankfurt am Main und München liegt der Anstieg ebenfalls bei rund 18%, während im Bundesdurchschnitt die Steigerung im gleichen Zeitraum bei 9% lag (Der Arbeitsmarkt in Zahlen, 2005 bis 2015, Bundesagentur für Arbeit).

Optimale regionale und überregionale Verkehrsanbindungen und das gute Angebot an qualifizierten Fachkräften ziehen die Unternehmen in die großen Städte. Universitäten, Hochschulen, Berufsschulen und weitere Bildungsangebote schaffen beste Voraussetzungen, schon frühzeitig in den Metropolen geeignete Fachkräfte zu rekrutieren. In Branchen mit Fachkräftemangel wird diese Tendenz noch verstärkt.

Umgekehrt zieht das gute Angebot an Jobs die Menschen an, die Nachfrage nach Wohnungen steigt und bewirkt höhere Immobilienpreise.

Niedrige Zinsen

Das Zinsniveau in Deutschland kennt seit 20 Jahren nur eine Richtung. Bauzinsen befinden sich auf historisch niedrigen Niveau. Dies beeinflusst den Immobilienmarkt auf mehreren Ebenen gleichzeitig.

Grosse institutionelle Investitionen fließen in den Immobilienbereich. Versicherungen, Renten- und Pensionsfonds sind geradezu gezwungen, mehr in Immobilien zu investieren, weil andere klassische  Anlageformen mit geringem Risiko wie Staatsanleihen so gut wie keine Rendite mehr erwirtschaften infolge der aktuellen Zinspolitik.

Auch private Anleger haben sich mehr auf Immobilien als Anlageform konzentriert.

Durch die niedrigen Zinsen ist der Kauf einer selbst genutzten Immobilie für viele mittlere Einkunftsschichten überhaupt erst möglich geworden, obwohl diese in guten Lagen deutlich teurer geworden sind. Eigentum als Alternative zur Miete wird dazu staatlich gefördert (Riester, KfW-Programme, Länderprogramme).
Die Nachfrage nach Immobilien ist in den letzten Jahren dadurch vor allem in den Großstädten enorm gestiegen, was die Immobilienpreise in zum Teil nie da gewesene Höhen getrieben hat.

Die Digitalisierung der Arbeitswelt

Die gerade erst gestartete Digitalisierung aller Lebensbereiche verstärkt die Verstädterung weiter. Ganze Wirtschaftsbereiche werden durch die Möglichkeiten von Smartphones und Internet auf den Kopf gestellt, Hierarchien fallen in sich zusammen, neue Wirtschaftszweige entstehen, die sich vor ein paar Jahren kaum jemand vorstellen konnte. Auf den ersten Blick könnte man annehmen, das die Digitalisierung eher gegen eine Verstädterung wirkt. Schließlich ist es mit den heutigen Technologien im Dienstleistungsbereich doch relativ egal, wo man arbeitet. Auch aus einem Dorf lässt sich ein Online-Shop betreiben oder eine neue App entwickeln. Amazon und Co liefern in die entlegensten Orte zum gleichen Preis.
Die Gründerszenen jedoch zieht es in die Metropolen wie Berlin, Köln, München, Frankfurt und Hamburg, weil dort die notwendige Netzwerke auf engsten Raum zusammen kommen: Venture Capital, Vernetzung von digitalen Dienstleistern und der persönliche Austausch von Know-How beflügeln neue Ideen. Nähe zu internationalen Flughäfen und überregionalen Verkehrsangeboten sind enorm wichtig.

Die Digitalisierung beeinflusst direkt den Wohnungsmarkt

Auch der Wohnungsmarkt in attraktiven Großstädten ist direkt von der Digitalisierung betroffen. Dienste wie Airbnb verknappen in Metropolen den Wohnraum zusätzlich und bewirken steigende Preise. Reisende und Touristen, die früher ausschließlich in gewerblichen Hotels übernachtet haben, kommen heute teilweise in zweckentfremdeten Wohnungen unter. Erste Städte wie Berlin gehen gegen die faktisch gewerbliche Vermietung von kompletten privaten Wohnungen über Portale wie Airbnb vor. Doch auch die Vermietung von einzelnen Zimmern führt in gewissem Maß dazu, dass dem regulären Wohnungsmarkt Wohnfläche entzogen wird. Zimmer in großen Wohnungen werden untervermietet, weil dies lukrativer ist, als sich selbst eine kleinere Wohnung zu suchen. Es gibt nicht wenige, die sich ganz gezielt eine zu grosse Wohnung leisten, um diese mit Airbnb zu finanzieren. Es geht an dieser Stelle nicht darum, derartige Angebote mit ihren guten und weniger guten Aspekten moralisch zu bewerten. In Bezug auf den Wohnungsmarkt ist der Effekt eindeutig. Das Angebot wird weiter verknappt, die Preise steigen.

Kontinuierlich steigende Zahl der Einpersonenhaushalte

Der kontinuierlich steigende Anteil an Einpersonenhaushalten und die damit steigenden Quadratmeter pro Einwohner verknappt die Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen. Dieser gesellschaftliche und demographische Trend ist nicht neu, führt aber zusammen mit den anderen Faktoren zu einem weitern Anstieg der Preise für das Wohnen. Der Anteil an Einpersonenhaushalte in Köln beträgt aktuell 50,4% (Statistische Jahrbuch Köln 2015).Dies führt zu einem Paradox. Obwohl die Einwohnerzahlen und die Immobilienpreise in den Großstädten steigen, verringert sich sie die Dichte (Einwohner / Hektar). Begehrte Lagen im Zentrum sind deutlich geringer belegt als noch vor 50 oder 100 Jahren, als Großfamilien das Stadtbild viel stärker prägten.

In Bezug auf die Altersstruktur lässt sich in den Statistiken belegen, dass junge Menschen zwischen 18 und 35 in die Metropolen ziehen, während die Generation der jungen Familien zu einem gewissen Teil wieder aus der Stadt herausziehen. Dieses Phänomen ist unter anderem Folge der hohen Nachfrage an kleinen Wohnungen für eine Person und der damit einhergehenden Verknappung größerer Wohnungen. Kleine Wohnungen sind lukrativer für Renditeobjekte.

Einwanderer zieht es in die Städte

Einwanderer finden in Metropolen leichter Zugang zum Arbeitsmarkt. Die Vernetzung mit anderen Einwanderern aus den gleichen Herkunftsländern wird durch die Dichte der Städte selbstredend erleichtert. Der Start in das neue Leben gelingt deutlich besser als auf dem Land, weil auch mit geringem Einkommen die Versorgung und die Mobilität deutlich leichter zu schaffen ist. Gut ausgebildete Ausländer zieht es aufgrund der Job-Angebote ohnehin in die Zentren. Hier konkurrieren die Arbeitgeber mit internationalen Spitzenstandorten wie London, Paris oder Mailand.

Dies bewirkt, dass die Bevölkerung in den Großstädten eher wächst und damit insgesamt der Wohnungsmarkt weiter unter Druck steht.

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