Käufer und Verkäufer kommen aktuell nur schwer zusammen.
Immobilienpreise sind in 2023 nicht leicht zu bestimmen.
Es ist wichtig, zunächst den Bodenwert und den Wert der Immobilie zu unterscheiden.
Grundstückspreise
Der Bodenwert hat sich seit ca. 2010 in den meisten Regionen sehr dynamisch nach oben bewegt. So wie die Zinsen seit 2010 kontinuierlich gefallen sind, sind die Bodenrichtwerte deutlich gestiegen. In attraktiven Lagen waren jährliche Steigerungsraten in den Regionen Bonn, Köln, Aachen und Düsseldorf von über 10% möglich.
Mit dem starken Anstieg der Zinsen seit Mitte 2023 im Euroraum sind die Bodenrichtwerte aktuell in fast allen Lagen rückläufig, insbesondere wenn man die Bodenrichtwerte um die aktuelle Verbraucherpreisinflation von rund 8% bereinigt.
Das aktuell letzte Bezugsjahr der Bodenrichtwerte 2022 ist zudem mit Vorsicht zu berücksichtigen. Das 1. Quartal folgte noch dem Trend mit sehr günstigen Zinsen, das 2. Quartal als Reaktion auf den Ukrainekonflikt war von Unsicherheit geprägt und seit dem 3. Quartal wurden die Zinsen in historisch einmaliger Schärfe angezogen.
Zukünftig wird die Lage der Immobilie von noch größerer Bedeutung sein. Der Einfluss der Demografie mit einer alternden Gesellschaft und die Konzentration auf die Metropolen und Ballungszentren mit attraktiven Arbeitsplätzen wird zunehmen.
Grundstücke in attraktiven Lagen werden auch weiterhin ein attraktiver Sachwert sein, um Vermögen sicher und beständig anzulegen. Es ist wahrscheinlich, dass dort die Bodenrichtwerte auch inflationsbereinigt weiter steigen werden.
In abgelegenen Regionen mit schlechten wirtschaftlichen Prognosen und schlechten demografischen Rahmenbedingungen ist es jedoch erforderlich, sehr genau zu prüfen, ob eine zukünftige Wertsteigerung des Grundstücks noch möglich ist.
Gebäudepreise
Für bebaute Grundstücke wird der Wert eines Gebäudes über die Herstellungskosten bewertet. Je nach Alter des Gebäudes verringert sich dieser Wert linear und geht zusammen mit der Restnutzungsdauer gegen null, wenn das Gebäude nicht wieder instandgesetzt oder saniert wird.
Bisher war eine lineare Bewertung der Gebäude mit nur leicht und kontinuierlich steigenden Herstellungskosten relativ stabil.
Zwei wesentliche Faktoren haben die Gebäudepreise in 2023 nun massiv gestört.
Zum einen sind die Baukosten in jüngster Zeit in noch nie da gewesener Weise geradezu nach oben geschossen. Die Steigerung liegt seit 2022 um 15% jährlich, wobei unterschiedliche Gewerke und Bauprodukte stark variieren. Die Baumaterialien haben sich um bis zu 50% verteuert während der Lohnanteil nur moderat gestiegen ist. Der absehbare Auftragsrückgang im Bausektor für 2024 in Verbindung mit hohen Materialpreisen verbindet nun gegenläufige Preisindikatoren für die Baupreise.
Planungsunsicherheit
Der andere wesentliche Faktor ist die fehlende Planungssicherheit bei den gesetzlichen Energiestandards für Sanierungen von Bestandsgebäuden.
Die Energieeffizienz rückt seit 2023 erheblich stärker in den Fokus.
Dies betrifft vor allem Bestandsgebäude, die die neuen Heizungsstandards nur mit hohen Sanierungskosten erfüllen könnten. Bei ungünstigen Randbedingungen können die hohen Sanierungskosten den Restwert des unsanierten Gebäudes übersteigen und damit die Bestandsimmobilie vollständig entwerten. Dies führt zu Unsicherheit bei der Bewertung gebrauchter Immobilien.
Grundsätzlich erhöhen sich jedoch insgesamt die Gebäudekosten mit den steigenden Baukosten. Dies kann man auch steigenden Policen für eine Gebäudeversicherung erkennen. Versicherer müssen im Schadensfall sie aktuell gestiegenen Baukosten einkalkulieren.
Sanierte Gebäude oder Neubauten sind demgemäß sehr stark nachgefragt, während gebrauchte Häuser, die noch saniert werden müssen, auf dem Immobilienmarkt weniger nachgefragt werden. Wer möchte aktuell schon eine Baustelle kaufen, mit Lieferengpässen und explodierenden Materialpreisen und diese dann auch noch über hohe Zinsen finanzieren?
Zusammengefasst sind Immobilien in guten Lagen trotz steigender Zinsen teurer geworden mit Ausnahme von sanierungsbedürftigen Altbauten, insbesondere mit unklaren Sanierungszielen.
Angebot und Nachfrage
Die Zahl der Kaufwilligen ist sehr stark zurückgegangen, weil sich wegen gestiegener Zinsen und Finanzierungskosten der Kreis derjenigen, die sich eine Finanzierung leisten können, stark verkleinert hat. Die Nachfrageseite erwartet also einen deutlichen Abschlag auf den Kaufpreis und kann sich die Preise von 2022 schlichtweg nicht leisten.
Wegen der Planungsunsicherheit bei Sanierungen bestehen erhebliche Sorgen, wie eine langfristig sichere Investition umzusetzen ist und vor allem was sie aktuell bei stark steigenden Preise mit unklarer Bauzeit kostet.
Auf Verkäuferseite zeigt sich ein differenziertes Bild. Die gesunkenen Preisvorstellungen der Käufer werden durchaus wahrgenommen. Allerdings wird auch mit stabilen Bodenrichtwerten und grundsätzlich steigenden Baupreisen für insgesamt steigende Preise argumentiert. Für neue oder frisch sanierte Gebäude trifft dies auch zu, während erhebliche Abschläge für Altbauten hingenommen werden müssen.
Durch die unterschiedlichen Vorstellungen von Käufer und Verkäufer gehen die Umsätze zurück. Verkäufer werden zu niedrigen Preisen nur verkaufen, wenn sie unbedingt müssen, und nur wenige Käufer werden sich gedrängt fühlen, die hohen Vorstellungen der Verkäufer zu akzeptieren.
Obwohl die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist und in Top Regionen weiter steigt, etabliert sich auch hier Stagnation. Wer einen alten Mietvertrag hat, wird diesen nicht kündigen, auch wenn sich seine Wohnsituation stark geändert hat. Es kommen immer weniger Wohnungen auf den Markt, die Wohnungsnachfrage steigt an.
Regulationen auf der Angebotsseite durch Mietpreisbremsen oder vergleichbares – so gut gemeint sie auch sind – generieren genau das Gegenteil: Der Anreiz Wohnraum zu bauen bzw. in Bestandswohnungen zu investieren geht in Richtung Null. Gegen den wertsenkenden Trend der Energiestandards wird die Verknappung von Wohnraum die Preise wieder nach oben treiben.
Gegenläufigen Trends
– preissenkend: hohe Finanzierungs- und Sanierungskosten für alte Gebäude, sinkende oder stagnierende Bodenrichtwerte
– preissteigernd: Wohnungsmangel, hohe Baukosten, steigende Bodenrichtwerte in Top-Lagen
führen zu volatilen Kaufabschlüssen.
Empfehlungen für Kaufinteressierte:
Geduld ist gefragt: Die Konkurrenz muss auch überlegen, analysieren und rechnen. Treffen Sie keine überhasteten Entscheidungen.
Es ist wichtiger denn je, Objekte sehr genau zu prüfen, insbesondere auf Zukunftsfähigkeit (v.a. Lage, energetischer Standard, Flexibilität).
Kaufen Sie keine teuren Baustellen. Unsanierte Gebäude müssen sehr genau bewertet werden. Hier ist eine individuelle Analyse unabdingbar.