Der Immobilienkauf 2026 ist komplexer als je zuvor. Energetische Regulierung, Finanzierungskosten und ein strukturell angespannter Wohnungsmarkt verschieben Nachfrage, Preise und Standorte.
1. GEG 2026 steht ins Haus – EU als Treiber, Ausgestaltung offen
Die nächste Anpassung des Gebäudeenergiegesetzes GEG oder „Heizungsgesetz“ ist absehbar. Treiber ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) mit klarer Leitlinie zur Emissionsreduktion im Gebäudebestand. Wie diese Vorgaben national umgesetzt werden, ist politisch offen und sensibel. Nach den Erfahrungen 2024 ist davon auszugehen, dass die Ausgestaltung konfliktreich bleibt. Für Käufer bedeutet das: Entwicklungen beobachten, regulatorische Anforderungen antizipieren und finanzielle Puffer einplanen – statt auf endgültige Klarheit zu warten.
2. Sanierungsfähigkeit: Gebäudehülle als Schlüssel, nicht die Heizung
Entscheidend ist nicht der aktuelle Energiestandard, sondern die Frage, ob ein Gebäude einfach energetisch saniert werden kann. Die Gebäudehülle ist dabei der limitierende Faktor: Dämmung, Fenster, Luftdichtheit und konstruktiver Aufbau bestimmen, ob moderne Heizsysteme – allen voran die Wärmepumpe – überhaupt sinnvoll einsetzbar sind. Aufwand, technische Machbarkeit und Abhängigkeiten zwischen Maßnahmen entscheiden darüber, ob eine Sanierung wirtschaftlich realistisch ist oder zum dauerhaften Risiko wird.
3. Finger weg von Baustellenimmobilien und abgelegenen Lagen
2026 ist kein gutes Jahr für Experimente. Die Alterung der Gesellschaft konzentriert Nachfrage zunehmend auf gut angebundene, funktionierende Räume. Gleichzeitig steigen Bau- und Sanierungskosten weiter, während qualifizierte Handwerker knapp bleiben. Baustellenimmobilien entwickeln sich damit schnell zu Kosten- und Zeitfallen – insbesondere in Lagen ohne stabile Nachfrage. Abgelegene Standorte verstärken dieses Risiko: geringe Marktliquidität, unsichere Wiederverkäuflichkeit und eingeschränkter Zugang zu Fachbetrieben. Wer 2026 kauft, sollte Sanierungsfallen konsequent meiden und auf Standorte setzen, die auch unter veränderten Rahmenbedingungen tragfähig bleiben.
4. Kostendruck treibt ins Umland
Hoher Kostendruck in den Städten, ein angespannter Mietmarkt und geringe Fluktuation führen zu einer zentrifugalen Bewegung: Nachfrage verlagert sich von den Zentren in die Peripherie. Viele Haushalte verharren in günstigen Miet-Altverträgen, wodurch Wechsel blockiert werden. Kommt es zu Lebensveränderungen, entsteht akuter Handlungsdruck: Teure neue Mietverträge oder dann doch lieber Kaufen? Das Umland wird zum Ventil – vorausgesetzt Verkehrsanbindung, Infrastruktur und reale Wohnqualität stimmen. „Lage“ bleibt entscheidend, wird aber neu definiert. Mobiles Arbeiten, Mobilität und gute Infrastruktur müssen gewährleistet sein. Abgelegene Regionen und Dörfer dagegen werden nicht mithalten können.
5. Kleiner denken: flexible Grundrisse statt maximaler Wohnfläche
2026 rückt nicht die maximale Quadratmeterzahl in den Fokus, sondern die Nutzbarkeit und Anpassungsfähigkeit von Grundrissen. Steigende Bau-, Energie- und Finanzierungskosten erhöhen den Druck, Wohnflächen effizient zu nutzen. Gefragt sind Immobilien, die sich an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen lassen: Arbeiten von zu Hause, Familienzuwachs, Pflege von Angehörigen oder veränderte Einkommenssituationen. Flexible Grundrisse oder die Möglichkeit einer Einliegerwohnung schaffen Resilienz – wirtschaftlich wie funktional. Wer kleiner, aber klüger kauft, reduziert langfristige Kosten und Risiken.
Zusammenfassung
Der Immobilienkauf 2026 ist eine strukturelle Entscheidung. Regulatorische Unsicherheit, technische Machbarkeit, Finanzierung und Standortentwicklung greifen ineinander. Zukunftsfähig sind Immobilien, die sich an veränderte Rahmenbedingungen und Lebenssituationen anpassen lassen. Kleinere, aber sehr gut nutzbare und flexible Immobilien in einer attraktiven Randlage geben Ihnen Puffer und letztlich mehr Liquidität in einem unsicheren Umfeld.