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Maklerprovision auf dem Prüfstand

Makler greift ins Sparschwein

Das Bestellerprinzip für Makler soll nach einem Gesetzentwurf der  SPD vom Februar 2019 nun auch bei Immobilienverkäufen gelten.

Wer die Musik bestellt, der soll sie auch bezahlen. Dies gilt seit 2015 bereits für die Vermittlung von Mietwohnungen durch Immobilienmakler. Dadurch wurden die Mieter bei den Kosten deutlich entlastet.

Welche Aufgaben hat ein Makler beim Immobilienverkauf?

Der Makler vermarktet das Immobilienangebot des Verkäufers. Er ermittelt einen Angebotspreis, erstellt ein Exposé auf Basis von Informationen und Daten, die ihm vom Verkäufer zur Verfügung gestellt werden. Schliesslich bietet er die Immobilie im Netz auf den bekannten Plattformen an. Dank Smartphone und der Digitalisierung der Plattformen ist das kein Hexenwerk mehr und in wenigen Stunden erledigt.

Interessierte erhalten über den Makler die vollständige Adresse und das Exposé.

Achtung: Mit dem Entgegennehmen dieser Unterlagen verpflichtet sich der Kaufinteressierte, beim Abschluss eines Kaufvertrages die ausgewiesene Maklercourtage an den Makler zu zahlen. Der Käufer hat also gar keine Wahl, der Courtage zu entgehen, weil er sonst nicht an das Exposé, die Adresse des Objektes und die Kontaktdaten des Verkäufers herankommt. Der Verkäufer hat dem Käufer die Suppe einbebrockt und der Gesetzgeber schützt das intransparente Treiben des Maklers.

Die Vermarktung beinhaltet weiter die Durchführung von einer oder mehreren Objektbesichtigungen und die Verhandlung des Kaufpreises, sofern der Verkäufer dies nicht selbst erledigen will.

Mehr muss der Makler nicht machen. Die üblichen Geschäftsbedingungen des Maklers weisen darauf hin, dass er darüber hinaus keinerlei Haftung oder gar Verantwortung auf Vollständigkeit und die Richtigkeit der Angaben trägt.

Welche Interessen verfolgt der Makler?

Je Höher der Kaufpreis umso höher die Courtage. Je schneller der Verkauf, umso weniger Vermarktungsarbeit. Makler und Verkäufer vertreten die gleichen Interessen.

Was bekommt der Makler für die Vermittlung?

Dafür bekommt der Makler in NRW zum Beispiel 3% des norariellen Kaufpreises vom Käufer zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sin dies 9.000 € (!) netto. Den gleichen Betrag erhält er möglicherweise auch vom Verkäufer. In der Praxis wird dieser Anspruch aber gerne unter den Tisch fallen gelassen, weil die 3% allein schon ein enorm hohe Summe in Relation zum Aufwand des Maklers darstellt. Vater Staat langt mit der Mehrwertsteuer von zusammen bis zu  1,14% bei insgesamt 6% Provision vom Kaufpreis  neben der Grunderwerbssteuer auch ordentlich zu: 3.420 € bei einem Kaufpreis wie oben beschrieben.

Argumente der Makler und ihrer Lobby

Nun wird von den Befürwortern des Status Quo – die sonst gerne die Fahne der freien Marktwirtschaft hoch halten und besonders gut rechnen können – vorgetragen, dass es für den Käufer ohne den Makler noch teurer werden würde. Wie soll das gehen? Der Verkäufer würde ohnehin den Kaufpreis um die 3,57% (NRW) erhöhen und der Käufer müsste auf diesen höheren Kaufpreis noch 3,57% höhere Nebenkosten für die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten bezahlen, weil sich diese nach dem notariellen Kaufpreis richten. Folgt man dieser Argumentation, wäre es doch für alle Beteiligten noch besser, wenn der Makler – sagen wir mal 50% Provision – erhalten würde.  Der Käufer wäre überglücklich, weil seine Kaufnebenkosten auf die Hälfte zusammenschrumpfen. Der Makler grinst sowieso und der Verkäufer? Der wollte doch den vollen Kaufpreis verdienen und nicht die Hälfte dem Makler überlassen. Wie jetzt?

Haben wir also doch bereits ein Bestellerprinzip mit dem Vorteil für den Käufer, geringere Nebenkosten für Notar und Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen?

Wenn dem so wäre, warum scheuen die Makler und ihre Lobbyisten dann marktwirtschaftliche Transparenz und Wettbewerb? Warum hält der Gesetzgeber die schützende Hand über die Makler, deren Tätigkeit keinerlei Qualifikation erfordert. Jeder der sich berufen fühlt, kann als Makler anfangen.

Mein Fazit als Architekt und Hauskaufberater:

Wer den Sumpf trocken legen will, darf nicht die Frösche fragen. (Friedrich Merz)

Die Belastung der Käufer mit der Maklerprovision muss umgehend abgeschafft werden.

Makler sollen in einem transparenten Wettbewerb ihre Leistungen und Preise frei von Vorgaben den interessierten Verkäufern anbieten. Gleiches gilt für Käufer, die bei der Suche Unterstützung wünschen. Dies würde einen Qualitätswettbewerb unter den Maklern entfachen und die Verbraucher schützen. Warum nimmt sich eigentlich die EU im Namen des fairen Wettbewerbs und der Transparenz die Branche nicht vor?

Die Leistung des Maklers in der Wertschöpfungskette der Immobilie ist sehr überschaubar und Dank der Digitalisierung vollständig ersetzbar. Der Wert einer Immobilie spiegelt sich im erzielten Kaufpreis, der beim Weiterverkauf an den nächsten Käufer zu seiner Zeit neu verhandelt wird. Nach dem Kauf ist vor dem Verkauf. Die Courtage ist dabei nur unangenehmer Ballast für alle Beteiligten – genauso wie die überzogene Grunderwerbssteuer.

Nur durch den für den Verkäufer in der Regel kostenlosen Abschluss eines Maklervertrages kommt der Stein ins Rollen. Das Bestellerprinzip würde dies verhindern und die Käufer deutlich entlasten.

Sag es auf Kölsch: Bruche mer nit, fott domet!

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